Sistem Penilaian Hipotek AS Pertama Kali Memasukkan Enkripsi Aset, Makna Besar

Baru-baru ini, Badan Perumahan dan Keuangan Federal AS (FHFA) mengeluarkan instruksi yang memiliki makna penting, yang pertama kali secara resmi meminta agar aset enkripsi dimasukkan ke dalam sistem penilaian aset hipotek. Meskipun kebijakan ini masih dalam tahap eksplorasi awal dan banyak rincian yang belum jelas, makna strategis di baliknya yang mendorong percepatan integrasi mata uang enkripsi ke dalam keuangan arus utama telah memicu diskusi luas di komunitas enkripsi.

Enkripsi aset diharapkan menjadi jaminan hipotek rumah di AS, beberapa rincian masih perlu ditentukan

Baru-baru ini, Direktur FHFA William J. Pulte mengumumkan di media sosial bahwa lembaga tersebut akan mempelajari "aplikabilitas aset enkripsi dalam penilaian kelayakan hipotek". Selanjutnya, Pulte menyatakan bahwa setelah penelitian mendalam, ia telah memerintahkan Fannie Mae dan Freddie Mac untuk bersiap-siap memasukkan enkripsi sebagai kategori aset dalam hipotek.

FHFA dalam dokumen resmi menunjukkan bahwa Fannie Mae dan Freddie Mac memainkan peran kunci dalam sistem keuangan perumahan AS, menyediakan stabilitas dan likuiditas untuk pasar sekunder hipotek perumahan melalui standar kehati-hatian, untuk memastikan kepemilikan rumah yang berkelanjutan dan jangka panjang. Cryptocurrency sebagai kelas aset yang muncul dapat memberikan peluang untuk akumulasi kekayaan di luar pasar saham dan obligasi tradisional, tetapi selama ini belum dimasukkan dalam standar penilaian pinjaman perumahan. FHFA percaya bahwa memasukkan lebih banyak kelas aset yang terdiversifikasi akan membantu mengevaluasi kapasitas cadangan peminjam secara lebih komprehensif dan meningkatkan kemungkinan peminjam yang memiliki kredit baik untuk mencapai kepemilikan perumahan yang berkelanjutan.

Sebagai regulator untuk kedua perusahaan ini, FHFA mengeluarkan beberapa instruksi:

1. Fannie Mae dan Freddie Mac harus menyusun dan menyerahkan sebuah proposal untuk meneliti bagaimana cryptocurrency dapat dimasukkan sebagai kategori aset yang dapat dihitung dalam penilaian risiko pinjaman perumahan tunggal mereka, dan aset tersebut tidak diharuskan untuk ditukarkan menjadi dolar sebelum pinjaman berakhir.

2. Perusahaan hanya dapat mempertimbangkan aset cryptocurrency yang dapat diterbitkan dan disimpan oleh bursa terpusat yang diatur oleh Amerika Serikat, dan bursa tersebut harus mematuhi semua hukum dan peraturan yang berlaku.

3. Dalam merumuskan mekanisme evaluasi yang relevan, setiap perusahaan harus mempertimbangkan secara komprehensif dan mengintroduksi langkah-langkah mitigasi risiko yang diperlukan, termasuk tetapi tidak terbatas pada penyesuaian terhadap volatilitas pasar, serta menerapkan faktor penyesuaian berbasis risiko yang cukup pada proporsi cryptocurrency dalam aset cadangan.

4. Sebelum melaksanakan perubahan sistem apa pun, perusahaan harus terlebih dahulu mendapatkan persetujuan dewan direksi mereka, kemudian mengajukannya untuk ditinjau oleh Federal Housing Finance Agency Amerika Serikat.

Saat ini, perintah tersebut telah resmi berlaku, FHFA meminta Fannie Mae dan Freddie Mac untuk mempercepat penelitian dan implementasi dalam "kerangka waktu yang wajar dan layak". Namun, dokumen tersebut tidak mengungkapkan rincian seperti ruang lingkup yang berlaku, daftar mata uang yang dapat dimasukkan, jadwal reformasi, atau pembagian hukum dan tanggung jawab, dan masih berada dalam tahap awal eksplorasi kebijakan.

Kebijakan ini diluncurkan pada saat pasar perumahan Amerika menghadapi berbagai tekanan. Dipengaruhi oleh lingkungan suku bunga tinggi dan kurangnya pasokan perumahan, volume pemberian pinjaman hipotek di Amerika jatuh ke titik terendah hampir dalam sejarah pada kuartal pertama 2025. Bisnis refinancing lesu, dan pembeli rumah pertama kali hanya menyumbang 30% dari total penjualan di bulan Mei, jauh di bawah rata-rata historis 40%. Tingkat kepemilikan rumah nasional telah turun menjadi 65,1%, level terendah sejak 2020. Semakin banyak orang muda menunda keputusan membeli rumah, terpaksa memilih untuk bergantung pada orang tua atau menunda keputusan membeli rumah dalam lingkungan sewa yang tinggi.

Fannie Mae dan Freddie Mac sebagai dua perusahaan yang didukung pemerintah utama dalam sistem pembiayaan perumahan AS, memiliki misi utama untuk menyediakan likuiditas bagi pasar hipotek perumahan AS, dan dengan membeli serta menyecuritaskan pinjaman untuk menstabilkan pasar, bersama-sama menjamin sekitar setengah dari pasar pinjaman perumahan di AS.

Oleh karena itu, langkah FHFA ini dipandang sebagai strategi untuk mengatasi masalah struktural, terutama mengingat peningkatan popularitas enkripsi aset di kalangan pemuda di AS, yang diharapkan dapat meningkatkan partisipasi mereka dalam pembelian rumah dan menghidupkan kembali pasar yang saat ini lesu.

Para tokoh besar di industri enkripsi mendukung, direktur sebenarnya adalah pendukung awal Bitcoin

"Ini akan menjadi salah satu hal terpenting yang saya lakukan sejak menjabat." kata Pulte.

Kebijakan baru FHFA dengan cepat menarik perhatian dan perdebatan luas di kalangan enkripsi, banyak tokoh terkenal di industri ini menyatakan dukungan, menganggap ini sebagai titik balik penting lain bagi aset enkripsi menuju keuangan arus utama.

Seorang investor terkenal menunjukkan bahwa reformasi ini seharusnya sudah diterapkan lebih awal, terima kasih kepada Pulte yang memfasilitasi kemajuan historis ini. Investor real estat lainnya percaya bahwa masuknya Bitcoin ke dalam bidang real estat akan mengubah investasi real estat tradisional, dan yang lebih penting adalah menyelesaikan banyak masalah yang telah lama ada dalam real estat. Transformasi ini akan sepenuhnya mengubah cara investasi mulai dari kepemilikan rumah tunggal yang sederhana hingga properti komersial yang kompleks.

Sebenarnya, Pulte adalah seorang profesional berpengalaman di industri real estate. Sebagai Direktur FHFA yang kelima yang dilantik secara resmi pada bulan Maret tahun ini, Pulte ditunjuk oleh Presiden Amerika Serikat Donald Trump untuk masa jabatan lima tahun. Dia adalah cucu dari William Pulte, pendiri perusahaan konstruksi perumahan terkenal di Amerika, Pulte Group. Pulte Group adalah salah satu dari tiga pengembang perumahan terbesar di Amerika, telah menyerahkan lebih dari 800.000 unit rumah, dengan operasi di 44 pasar dan 23 negara bagian. Sebelum menjabat sebagai Direktur FHFA, Pulte sempat menjabat sebagai anggota dewan Pulte Group.

Sementara itu, Pulte juga merupakan pendukung enkripsi mata uang kripto. Menurut dokumen pengungkapan keuangan yang dipublikasikan Pulte pada bulan Februari tahun ini, dia memiliki Bitcoin senilai antara 500.000 hingga 1.000.000 dolar AS dan Solana dengan nilai setara, serta memiliki saham di penambang Bitcoin MARA Holdings dan GameStop.

Sebenarnya, sejak 2019, Pulte telah secara terbuka mendukung Bitcoin beberapa kali, mengungkapkan bahwa dia memiliki 11 Bitcoin dan menganggapnya sebagai alat penting untuk membantu orang-orang termiskin di dunia, terutama mereka yang "tidak memiliki rekening bank". "Sebagai seorang dermawan, saya ingin mendorong adopsi luas enkripsi." Dia juga menyarankan untuk memperhatikan pergerakan Bitcoin, emas, dan perak.