Hệ thống đánh giá vay mua nhà ở Mỹ lần đầu tiên đưa vào tài sản mã hóa, có ý nghĩa rất lớn

Gần đây, Cục Tài chính Nhà ở Liên bang Mỹ (FHFA) đã phát hành một chỉ thị mang tính bước ngoặt, lần đầu tiên yêu cầu chính thức đưa các tài sản mã hóa vào hệ thống đánh giá tài sản thế chấp. Mặc dù chính sách này vẫn đang ở giai đoạn khám phá ban đầu và nhiều chi tiết chưa được làm rõ, nhưng ý nghĩa chiến lược của nó trong việc thúc đẩy tiền mã hóa hòa nhập vào tài chính chính thống đã gây ra nhiều cuộc thảo luận sôi nổi trong cộng đồng mã hóa.

Mã hóa tài sản có khả năng trở thành tài sản thế chấp cho vay nhà ở tại Mỹ, nhiều chi tiết vẫn đang chờ xác định

Gần đây, Giám đốc FHFA William J. Pulte đã thông báo trên mạng xã hội rằng cơ quan này sẽ nghiên cứu "tính khả thi của tài sản mã hóa trong việc đánh giá đủ điều kiện vay thế chấp". Sau đó, Pulte đã cho biết thêm rằng, sau khi nghiên cứu kỹ lưỡng, ông đã ra lệnh cho Fannie Mae và Freddie Mac chuẩn bị đưa mã hóa vào danh mục tài sản của các khoản vay thế chấp.

FHFA trong tài liệu chính thức chỉ ra rằng, Fannie Mae và Freddie Mac đóng vai trò quan trọng trong hệ thống tài chính nhà ở của Mỹ, cung cấp sự ổn định và thanh khoản cho thị trường thứ cấp của các khoản vay thế chấp nhà ở thông qua các tiêu chuẩn thận trọng, nhằm đảm bảo quyền sở hữu nhà bền vững và lâu dài. Mã hóa như một loại tài sản mới nổi có thể cung cấp cơ hội tích lũy tài sản ngoài thị trường cổ phiếu và trái phiếu truyền thống, nhưng từ lâu đã không được đưa vào các tiêu chuẩn đánh giá khoản vay nhà ở. FHFA cho rằng việc đưa vào nhiều loại tài sản đa dạng hơn sẽ giúp đánh giá toàn diện hơn khả năng dự trữ của người vay và tăng khả năng cho những người vay có tín dụng tốt đạt được quyền sở hữu nhà bền vững.

Với tư cách là cơ quan quản lý của hai công ty này, FHFA đã đưa ra nhiều chỉ thị:

1. Fannie Mae và Freddie Mac phải xây dựng và nộp một đề xuất, nghiên cứu việc đưa mã hóa tiền tệ vào xem xét như một loại tài sản có thể tính vào dự trữ trong đánh giá rủi ro khoản vay nhà ở đơn lẻ của họ, và các tài sản này không yêu cầu phải quy đổi thành đô la Mỹ trước khi khoản vay kết thúc.

2. Doanh nghiệp chỉ có thể xem xét các tài sản mã hóa có thể được chứng nhận và lưu trữ bởi các sàn giao dịch tập trung được quản lý bởi Hoa Kỳ, và các sàn giao dịch đó phải tuân thủ tất cả các luật và quy định hiện hành.

3. Trong việc xây dựng cơ chế đánh giá liên quan, mỗi doanh nghiệp nên xem xét tổng thể và đưa ra các biện pháp giảm thiểu rủi ro cần thiết, bao gồm nhưng không giới hạn ở việc điều chỉnh cho biến động thị trường, cũng như áp dụng các yếu tố điều chỉnh dựa trên rủi ro đủ cho tỷ lệ của tiền mã hóa trong tài sản dự trữ.

4. Trước khi thực hiện bất kỳ thay đổi nào về制度, doanh nghiệp phải trước tiên nhận được sự chấp thuận của hội đồng quản trị, rồi sau đó trình lên Cục Tài chính Nhà ở Liên bang Mỹ để xem xét.

Hiện tại, lệnh này đã chính thức có hiệu lực, FHFA yêu cầu Fannie Mae và Freddie Mac tăng tốc nghiên cứu và triển khai trong "khung thời gian hợp lý và khả thi". Tuy nhiên, tài liệu không tiết lộ phạm vi áp dụng cụ thể, danh sách các loại tiền tệ có thể được đưa vào, thời gian cải cách hoặc phân chia trách nhiệm và nghĩa vụ pháp lý, vẫn đang trong giai đoạn đầu của việc khám phá chính sách.

Chính sách này được ban hành đúng vào lúc thị trường nhà ở Mỹ đang phải đối mặt với nhiều áp lực. Do ảnh hưởng của môi trường lãi suất cao và nguồn cung nhà ở không đủ, lượng phát hành thế chấp tại Mỹ trong quý I năm 2025 đã giảm xuống gần mức thấp nhất trong lịch sử. Hoạt động tái tài trợ trì trệ, những người mua nhà lần đầu chỉ chiếm 30% tổng doanh số bán hàng vào tháng 5, thấp hơn nhiều so với mức trung bình lịch sử là 40%. Tỷ lệ sở hữu nhà trên cả nước đã giảm xuống còn 65,1%, là mức thấp nhất kể từ năm 2020. Ngày càng nhiều người trẻ tuổi phải hoãn quyết định mua nhà, buộc phải lựa chọn sống nhờ hoặc trì hoãn quyết định mua nhà trong môi trường thuê nhà cao.

Fannie Mae và Freddie Mac, hai doanh nghiệp chính hỗ trợ của chính phủ trong hệ thống tài chính nhà ở Mỹ, có nhiệm vụ chính là cung cấp tính thanh khoản cho thị trường thế chấp nhà ở Mỹ và ổn định thị trường bằng cách mua và chứng khoán hóa các khoản vay, cùng nhau đảm bảo khoảng một nửa thị trường cho vay nhà ở của Mỹ.

Do đó, động thái này của FHFA được công chúng coi là một giải pháp nhằm giải quyết các vấn đề cấu trúc, đặc biệt là khi xem xét việc mã hóa tài sản ngày càng phổ biến trong giới trẻ ở Mỹ, việc nâng cao mức độ tham gia mua nhà của họ có thể kích hoạt thị trường hiện đang ảm đạm.

Các nhân vật lớn trong ngành mã hóa đồng loạt ủng hộ, giám đốc thực chất là một trong những người ủng hộ Bitcoin từ sớm

"Đây sẽ là một trong những điều quan trọng nhất tôi đã làm kể từ khi nhậm chức." Pulte cho biết.

Chính sách mới của FHFA nhanh chóng thu hút sự chú ý và bàn luận rộng rãi trong giới mã hóa, nhiều nhân vật nổi tiếng trong ngành đã bày tỏ sự ủng hộ, cho rằng đây là một bước ngoặt quan trọng khác trong việc đưa tài sản mã hóa vào tài chính chính thống.

Một nhà đầu tư nổi tiếng chỉ ra rằng, cải cách này lẽ ra đã được thực hiện từ lâu, cảm ơn Pulte đã thúc đẩy sự tiến bộ lịch sử này. Một nhà đầu tư bất động sản khác cho rằng, việc Bitcoin tham gia vào lĩnh vực bất động sản sẽ làm phá vỡ đầu tư bất động sản truyền thống, và quan trọng hơn là giải quyết nhiều vấn đề tồn tại lâu dài trong bất động sản. Cuộc cách mạng này sẽ hoàn toàn đổi mới cách thức đầu tư từ quyền sở hữu nhà ở đơn giản đến bất động sản thương mại phức tạp.

Trên thực tế, Pulte là một chuyên gia có bề dày kinh nghiệm trong ngành bất động sản. Là Giám đốc thứ năm của FHFA chính thức nhậm chức vào tháng 3 năm nay, Pulte được Tổng thống Mỹ Trump chỉ định, với nhiệm kỳ kéo dài năm năm. Ông là cháu trai của William Pulte, người sáng lập công ty xây dựng nhà ở nổi tiếng của Mỹ, Pulte Group. Pulte Group là một trong ba nhà xây dựng nhà ở lớn nhất của Mỹ, đã bàn giao hơn 800.000 căn nhà, hoạt động ở 44 thị trường và 23 tiểu bang. Trước khi giữ chức Giám đốc FHFA, Pulte đã từng giữ chức vụ thành viên hội đồng quản trị của Pulte Group trong một thời gian ngắn.

Đồng thời, Pulte cũng là một người ủng hộ mã hóa tiền điện tử. Theo tài liệu công khai về tài chính của Pulte được công bố vào tháng 2 năm nay, ông sở hữu Bitcoin có giá trị từ 500.000 đến 1.000.000 USD và Solana có giá trị tương đương, đồng thời cũng nắm giữ cổ phần của các công ty khai thác Bitcoin như MARA Holdings và GameStop.

Trên thực tế, kể từ năm 2019, Pulte đã nhiều lần công khai ủng hộ Bitcoin, từng tiết lộ rằng mình sở hữu 11 Bitcoin và xem đây là một công cụ quan trọng để giúp đỡ những người nghèo nhất trên toàn cầu, đặc biệt là những người "không có tài khoản ngân hàng". "Là một nhà từ thiện, tôi hy vọng thúc đẩy việc áp dụng rộng rãi mã hóa." Ông cũng gợi ý nên chú ý đến xu hướng của Bitcoin, vàng và bạc.